住宅ローン滞納

昨今の経済状況から住宅ローンの支払いが滞り、

やむを得ず大切なマイホームを競売にかけられてしまう場合もあるようですが、

競売になる前に、「任意売却」の検討をお勧めします。

住宅ローンの滞納とサラリーマンの経済状況

なかなか昇給しないサラリーマンの給料

夢にまで見たマイホーム。

マイホーム購入を機に、心機一転仕事にまい進するぞ!

と気合を入れなおしたサラリーマンの方は多いと思いますが、そんなサラリーマンの気合とは裏腹に、昨今の経済状況はあまり良くないようです。

住宅ローンの支払いが滞る背景には

・不景気・病気などによる収入が減額
 ⇒給料、ボーナスの減額、昇給カット
  ボーナスそのものが出ない場合も
・退職金の減額
 ←退職金での住宅ローン支払いを当てにしていた場合
・もともと無理なローンを組んだ(ステップローン)
 ex)住宅金融公庫の「ゆとりローン」など

などがあります。

高度経済成長期やバブルの時期には、給料やボーナスは右肩上がりで、この経済状況を前提に作られた「ゆとりローン」などのステップローンを組んだ方はかなり深刻な問題です。

ステップローンとは、新入社員のときは給料は抑え目でも、勤続年数に応じて毎年給料が昇給(ベースアップも)していくことを前提に作られたローンであり

たとえば、最初の5年間は返済額を抑えて、後のほうになるに従って返済額を増加させていく仕組みのローンです。

特に6年目や11年目などには一気に返済額が増加する傾向(当初の1.6倍になるケースも)にあり、この時期に住宅ローンの支払いが滞ってしまうケースが多いようです。

これ以外にも、高度経済成長やバブルのころのような昇給やボーナスは見込めなくなってしまい、住宅ローンの支払いができなくなってしまう場合もあるようです。

これは、退職金にも当てはまり、30代や40代などの後の年代で住宅ローンを組んだ際に、60歳あるいは65歳の定年の時点で、住宅ローンを一括返済(あるいは繰り上げ返済)をして、後の生活は年金で賄おうと思っていた方にも深刻なダメージがあるようです。

景気が全体的に低迷しているため、病気などで仕事ができなくなると、給料を減額されたり、場合によっては職を失ってしまうこともあり、さらには求人数の低下により転職がうまくいかないことも深刻さに拍車をかけているようです。

競売とは?

自宅が競売にかけられる

住宅ローンの支払いが滞ると、

1.債務者からの催促・催告
2.ローンの一括返済の要求
3.保険会社が代位弁済
4.債務者から債権回収会社へ債権移管
5.保障会社からの競売申し立て
6.裁判所からの「競売開始通知」が届く
7.不j動産鑑定士と執行官が現地調査に来る
8.競売物件が公開される
9.裁判所から「入札の通知」が来る
10.裁判所から売却許可決定が下りる
11.退去・物件の引渡し

のようになって、半年後には保障会社から競売の申し立てが行われ、
その後半年で、競売が落札され、強制退去となります。

自宅が競売にかけられた場合、

・強制退去させられる場合がある
 ⇒引越し時期は、全く選べない
・退去費用は全くでない
 ⇒お金がない状態で、自腹で引越し費用を賄う必要があり
・市場価格の5~7割程度がMAX売値
・且つ、競売申立費用と遅延損害金(14.5%)が乗る
・結果として、多くの残債務が残る
・隣近所に「競売」だとばれる
 ⇒専業主婦、子供にとって精神的な苦痛に

といったデメリットがあります。

強制的に家を追い出された関わらず、手元に残ったのは借金だけ。

しかも、ご近所には自宅が「競売」にかけられたことが白日の下に去らされ、特に家にいる時間の長い専業主婦の方への精神的な負担は計り知れませんし、子供への影響も無視できないものとなってしまうでしょう。

強制退去のため、引越しの時期は選べず、引越し費用も自分で負担するという、お金がない状況にさらにつらい状況となってしまうでしょう。

任意売却とは?

家の売却(任意売却)

競売にかけられてしまったときのデメリットについては上記に述べたとおりではありますが、誰も好き好んで競売かけられるわけではありません。

仕事や家庭の経済状況などやむを得ない状況で、住宅ローンの支払いをしたくてもできない状況になってしまった場合、競売にかけられない方法はないのでしょうか?

今、注目されているのが「任意売却」です。

任意売却とは、債務者(銀行・住宅金融支援機高等)の同意のもと
所有者(=債務者)の意思で、住宅を売却することです。

任売(任意売却)にすると

・競売より高値の、市場価格に近い額で売却可能
・残債務を減らすことができ(売却価格、損害金、申立金)、
 無理のない返済計画で返していくことができる
・引越し費用の捻出を交渉可能
・明け渡しの時期を高尚可能
 ⇒夏休み、期末など子供や仕事の都合に合わせて
・近所に、返済困難の末の売却ということが知られにくい

といったメリットがあります。

競売と違って、一般の不動産売買と同じように扱われ(任意売却とは公表されない)、市場価格に近い額で売却ができます。

さらに、交渉次第では損害金の減額(あるいは全額カット)があり、
競売されないので申立金が返却されます。

これにより、残債務額にもよりますが、競売のときよりも数百万円~数千万円ほど返済額を減らす(場合によっては残債務が帳消し)ことができます。

任意売却するには?

不動産業者

任意売却の必要性を感じたら、
できるだけ早めに行動を起こす必要があります。

任売を行うためには、できだけ早めの専門業者に相談をする必要があり、次期は入札の1ヶ月くらい前までには遅くとも相談する必要がありますが、早ければ早いほうがいいのは言うまでもありません。

また、任意売却の際には、通常の不動産売却と同様に、業者への仲介手数料が必要ですが、不動産売却価格より差し引かれるため、手元資金は一切不要で、交渉次第で引越し費用の捻出を行うことも可能です

しかし、問題があります!

任意売却になれた業者(法律に詳しい不動産業者)が少ない
対応地域が狭い

このような状況の中で、任意売却の経験豊富で、全国対応してくれる業者があります。

それが、全国個人再生支援機構です。

任売を希望される方の多くが、「家を残したい!」と希望されますが、
全国個人再生支援機構では、このあたりも含めて競売回避に向けて全力でサポートしてくれます。