分譲マンションを購入するときには、修繕積立金に注意しましょう。
マンションを購入すると、
購入資金のほかに月々の支払いがあります。
･住宅ローン
･管理費
･修繕積立金
･駐車場代
上記をもとに、毎月の必要経費を産出したのですが、
実は、大きな落とし穴がありました。。。。
修繕積立金とは？
まずはおさらいです。修繕積立金とは何でしょうか？
賃貸マンションから分譲マンションに住み替えをする時に、見慣れない費用が入っています。
それが修繕積立金です。
マンションのような共同住宅の場合、個々のプライベートエリアのほかに共有部分があります。エントランスやエレベーター、外壁、バルコニーなどです。
マンションは一軒家と比較して長持ちをすると言われていますが、それはきちんと手入れをした場合で、この手入れをするための資金が修繕積立金です。
通常、修繕積立金は30年の工期修繕計画で取り決められ、戸数にもよりますが億単位のお金が必要になります。
その修繕に必要な資金を少しずつ積み立てていくのが修繕積立金です。
修繕積立金は安い方がいい！？
修繕積立金は安い方がいい！
かつては私もこう思っていました。今のマンションを購入する際も、住宅ローンの毎月の支払額をシュミレーションするだけでなく、管理費や修繕積立金も込で計算をしたのですが、
そこには大きな誤算がありました。
修繕積立金が足りない！
管理組合の試算によると、今払っている修繕積立金では、３０年後にまともな修繕ができない恐れが出てきました。
ディベロッパーの計画書でも、５年や１０年の区切りで修繕積立金の値上がりが記載してありましたが、そんな額では全く足りません。
よくよく調べてみると、
修繕積立金の算出方法
当初：占有面積（㎡）×５７．０円
国土交通省のガイドライン：占有面積（㎡）×２１８円
（階数15階未満、建築延べ床面積5,000㎡未満の場合）
上記のように、全く足りませんでした。
例えば、占有面積が７０㎡の場合、国土交通省のガイドラインでは
７０（㎡）×２１８円＝１５，２６０円
必要だったのですが、実際の修繕積立金は
７０（㎡）×５７．０円＝３，９９０円
しか集めていませんでした。
当時の私は、この３９９０円の部分しか見ていなかったため、失敗してしまいました。
マンションを設計、建築、販売するディベロッパは、マンションを売った後、一定の保障期間を終えると関係が薄くなっていきます。
過激な言い方をしてしまうと、修繕積立金の試算が間違っていても、痛くも痒くもないわけです。そのため、初期費用を少しでも安く見せるため、修繕積立金を安く見積もることもできます。
一方、私たちのようにマンションの購入を検討している人間は、修繕積立金が妥当なのか良く分かりません。
残念なことに、マンションを販売する業者は、少しでも安く見せようとして、修繕積立金の試算を安く見積もる傾向があり、国土交通省のガイドラインとは大きくずれていることがあります。
修繕積立金はここをチェック
修繕積立金については、マンション購入時にディベロッパが計算をしていることがありますが、自分でも国土交通省のガイドラインに基づいた計算をしてみるのが良いでしょう。
ただし、修繕積立金は購入時に一時金を支払う場合や、最初のうちは安くして、後になるほど高くなっていく場合もありますので、その辺も合わせて注意しましょう。
修繕積立金を払いたくないから一戸建てにする、という考え方があるかも知れませんが、一軒家でもメンテナンスは必要です。集合住宅の場合は、毎月引き落とされますが、持ち家の場合は自分で管理しなければいけません。
住宅環境をいい状態で保つためにはある程度の資金が必要ですので、マンションにしても一軒家にしても、メンテナンス費用も合わせて人生設計をしておきましょう。
実際に修繕積立を行う場合には、しっかりと見積もりをとって、信頼できて、料金も妥当な業者に依頼するのが良いでしょう。
